Si el inquilino no ha originado ningún desperfecto en las paredes de forma intencionada o negligentemente.

El inquilino no tiene obligación de devolver la vivienda pintada de nuevo , no se considera una pequeña reparación. Puesto que el deterioro o manchado de las paredes es inevitable en el uso normal y cotidiano de la vivienda.

SAP de Cádiz de 26 de diciembre de 2006)”
Por ello, a falta de pacto expreso, no consideramos que la arrendataria estuviese obligada a pintar el piso

Vamos a explicarlo con casos habituales ;

Si el inquilino coloca una maceta en el balcón y en un día de viento cae sobre un coche abajo aparcado, deberá responder el  inquilino por los daños causados ya que  actuó con cierta negligencia al no retirar la maceta o colocar ciertos anclajes que hubieran evitado la caída.

Pero los daños más habituales de este tipo son los ocasionados por filtraciones de agua.

-          Si el inquilino se dejo el grifo abierto deberá responder él y no el dueño de la vivienda de los prejuicios ocasionados al vecino.

-          Si una tubería de buenas a primeras explota deberá responder el dueño de la vivienda de los daños ocasionados.

Pero tenemos que tener en cuenta que es obligación del inquilino avisar lo antes posible al propietario de la existencia de la  avería para poner solución lo antes posible y evitar daños innecesarios.

Por norma general los accidentes en las vivienda arrendadas se suelen adjudicar la responsabilidad de las averías según sea negligencia de las acciones del inquilino  o culpa de las instalaciones propias de la vivienda.

Y si no hay responsable evidente o no se puede confirmar la autoría de los daños ocasionados serán por cuenta del propietario de la vivienda.

Conviene contratar la responsabilidad civil personal en cada arrendamiento, así estaremos cubiertos de estos posibles disgustos que se originan en la vida diaria.

Es la respuesta que llevo dando estos diez últimos años.

Porque  la hora de tomar la decisión de vender tu casa no solo deberás tener en cuenta el factor económico-financiero sino también el personal.

Compramos y /o vendemos,  1 o 2 veces vivienda en nuestra vida , es una de las decisiones más importante a la que nos debemos afrontar , y lo debes hacer sin precipitación y con garantías que la decisión elegida es la correcta.

Yo te propongo que hagas un pequeño ejercicio de reflexión sobre las siguientes cuestiones,  para ayudarte a que tomes la decisión correcta y objetiva.

a)  ¿ Por qué quiero venderla ¿

-         Mejorar de vivienda; mas grande , con ascensor, con garaje, mejor zona….

b)  ¿Necesito venderla ¿ 

-         Dificultades económicas, separación matrimonial, herencia…

Si tu respuesta está  centrada en la pregunta “a“

Este factor suele estar detrás del 90% de las ventas de piso.

Mi consejo profesional es que no esperes mas con la esperanza de ´´ a ver si suben de precio con el tiempo´´ porque estarás sacrificando tus necesidades e ilusiones.

 Y el caso que suba de valor tu vivienda también lo hará  la que tú quieras cambiarte.

Tu respuesta está  centrada en la pregunta “b“

Mi conclusión desde la experiencia es que;  te desprendas de ese apalancamiento que está alterando tu vida diaria y con ese lastre menos reinviertas bien tus beneficios.

En definitiva;

 Se acabaron los años en el que las subidas anuales  en la vivienda, triplicaba IPC .

En el que la vivienda suponía un refugio ultra seguro para nuestros ahorros.

En el que esperar 6 meses en vender una casa era ganarle 10% más.

• La vivienda es un bien de primera necesidad en el que experimentaremos subidas en torno al IPC.
• Cambiaremos de casa sin obtener grandes plusvalías pero habrá más intercambios y más movilidad entre viviendas.

La primera la escritura de compra venta

Y la segunda   la escritura de hipoteca

Lo que más nos cuesta en una escritura  son los impuestos que gravan una compra venta de vivienda con préstamo hipotecario.

Y son estos:

IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES

Es el impuesto que hacienda nos cobra por transmitir un bien inmueble de segunda mano o usado (para la vivienda nueva seria el IVA )

Actualmente está fijado en el 4% cogiendo como base de cálculo el VALOR MINIMO ATRIBUIBLE  pero si cumplimos con los requisitos que más adelante os enseño, podemos beneficiarnos de una reducción que nos llevaría a pagar tan solo el 2,5%

Nota:  digo tan solo por que el año pasado este impuesto estaba fijado en el 6% , así que de momento salen las escrituras mucho más baratas que en años anteriores.

REQUISITOS  para la rebaja del impuesto:

- estar destinada para vivienda habitual, siendo obligatorio empadronarte.

- que la vivienda  no tenga más de 120 metros

- y no tener otra vivienda dentro del mismo municipio

Como veis son fáciles de cumplir.

¿ qué es el VALOR MINIMO ATRIBUIBLE 

Es un valor que tiene hacienda de cada uno de los pisos, es valor por el cual vamos a liquidar el IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES, normalmente suele ser más bajo que el valor real de compra venta, por tanto vamos a obtener un ahorro bastante considerable y por supuesto legal.

Este dato nos lo da hacienda o en la notaria donde vallamos a firmar.

IMPUESTO DE ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS (IAJD).

Impuesto sobre actos jurídicos documentados se aplica a los actos formalizados en documentos  notariales que se vayan a inscribir en el registro de la propiedad.   

Esta fijado en el 0,5%  de la “responsabilidad hipotecaria”

Se entiende por responsabilidad hipotecaria la suma de todos los conceptos que son garantizados mediante la hipoteca (el capital prestado, los intereses ordinarios, los intereses de demora, costas judiciales, gastos, etc.). Aproximadamente para que os hagáis una idea 1´5 veces del capital del préstamo.

Otros conceptos son:

NOTARIA Honorarios del notario entre 400€ y 500€ por cada escritura.

REGISTRO entre 300€ y 500€ dependiendo del piso y su valor.

GESTORIA  aproximadamente 200 por cada escritura

Es una gestoría externa contratada por el banco que su función es velar por tus intereses,  que garantizar que todo el proceso de escrituración y inscripción  sea correcto.

También se encarga de la gestión del levantamiento de la hipoteca anterior en caso de que tenga y de entregarte la escritura una vez hecho todo el trámite de  notaria, hacienda y registro.

 El método que usamos los Profesionales Inmobiliarios es el llamado METODO COMPARATIVO  que es el mismo que usan tasadores  de los bancos,  su definición seria la siguiente;

Comparar los pisos que realmente se han vendido en la zona donde se encuentra la vivienda a valorar (que llamaremos TESTIGOS) , y luego aplicar unos coeficientes de APRECIACION o DEPRECIACION  y así obtendremos  el precio .

  Es  la ZONA  es lo primero que se tiene que tener en cuenta. La ubicación del inmueble

Luego;

- accesibilidad y entorno

* Podríamos decir a modo aclaratorio y como ejemplo; mal acceso hasta llegar el portal (callejón, escaleras… , si el portal esta dentro de un patio ….cualidades muy negativas que influyen mucho en el precio de la vivienda . Zona de marcha por la noche , zona de ruidos…

* Ascensor

-  construcción y  dimensiones

* Estructura  años de la construcción

Si es muy antiguo podría llegar incluso a ser de estructura de madera.

*los metros útiles.

* y si tiene garaje y trastero

* Distribución, como aspectos que bajan bastante dentro de este área son; que se tenga el acceso a una habitación por otra, o que tenga mucho pasillo

* Cualidades añadidas o especialmente atractivas  (en el argot los llamamos REGALOS) como una terraza grande, ático  jardín… pueden dar mucho valor a la vivienda

 - orientación

 Exterior  o si es interior o parcialmente exterior

Vistas atractivas

- habitabilidad

Reformas efectuadas

Mejoras; Calefacción, calidades de los interiores ; ventanas , puertas…

Valorar o llegar a concretar el precio real de venta de una vivienda es muy complicado no solo vale ‘’ mi vecino ha  vendido el piso  en X mil euros’’  ‘’ y el mío como esta mejor vale tanto más’’

Como hemos visto son muchísimas las variantes que existen, la realización de una buena valoración nos marcara el éxito en la venta de su piso.

Por mucho que nos empeñemos y queramos las viviendas actualmente tienen su precio, con total seguridad puedo decir que  no las venderemos si el precio no es el real de mercado.

Los pisos de alquiler no bajan de precio y ni se espera que bajen ;

Si que es cierto que estan saliendo al mercado mas vivienda de alquiler que gente que tenia esos pisos cerrados , por necesidad los estan poniendo en alquiler, bien como ayuda de sus pensiones en personas mayores o para ayudar algun hijo en paro o se han quedado colgados con el piso antiguo en un cambio de vivienda … circunstancias todas ellas forzosas de la crisis.

Pero asi y todo es mucha mas la gente que quiere un piso de alquiler,  aplicando se  la ley basica de la OFERTA y la DEMANDA.

Hace un par de años conseguir un crédito hipotecario para comprarcasa era relativamente sencillo, los requisitos puestos por los bancos no eran muy extrictos, hoy en dia es todo los contrario los bancos se han vuelto altamente exigentes y ya no conceden el totalidad del precio del piso , esa gente sobre todo emigrantes que estaban comprado vivienda ya no lo hace.- Pero siguen teniendo la necesidad de vivir en algun lado, por lo tanto este es uno de los motivos de por que esta la vivienda en alquiler  no baja de precio y sigue cara.

Se mantendrá la deducción por vivienda

Las diputaciones vascas no están con lo anunciado por Rodríguez Zapatero, y manifiestan que  SI  HABRA DEDUCCIONES POR LA COMPRA DE VIVIENDA .

Las diputaciones forales aseguraron ayer que no van a modificar, al menos a corto plazo, la desgravación por vivienda en el Impuesto sobre la Renta., aseguró el diputado general de Vizcaya.

José Luis Bilbao, diputado general de BIZKAIA  dijo “No hay nada previsto sobre vivienda”

Con esta decisión, se diferencian del Gobierno central, también es una forma  de demostrar ante los contribuyentes que en el País Vasco estamos algo mejor que el resto de España. 

En el  País Vasco la deducción las deducciones llegan al  18% de la inversión y los intereses que se abonan por vivienda,  sin  limitaciones de ingresos personales,  pero existe el crédito fiscal , que consiste  en  un tope de desgravación.   Ningún contribuyente, a lo largo de su vida, puede superar los 36.000 euros de deducción.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U) establece en su artículo 9 los contratos como  mínimo deben ser de un año pero prorrogable automáticamente  si el inquilino quiere hasta un máximo de 5 años, por tanto, diríamos bien que los inquilinos tienen derecho a permanecer en la vivienda hasta un máximo de cinco años.

El propietario podría rescindir el contrato antes lo que establece la ley,  siempre que se den estas condiciones:

* Que el día de la firma del contrato se haga constar de forma expresa en el propio documento de contrato:

- el motivo por el cual se va a tener que disponer nuevamente de la vivienda

-   la fecha concreta

         Ejemplo: Marisol decide alquilar su vivienda puesto que le han ofrecido un puesto de trabajo en Barcelona y va a tener la casa vacía durante los próximos 3 años , que es el tiempo que dura su nuevo puesto de trabajo.

  Para que Marisol no tenga ninguna pega de disponer de su casa a los tres años , tiene que hacer constar en el contrato de arrendamiento , este motivo y la fecha en concreto de vuelta, para acreditar mejor esta particularidad del contrato de arrendamiento  incorporara  en el contrato una fotocopia de su contrato de trabajo o justificante de empresa de traslado . De esta forma queda perfectamente reflejado como exige la Ley.

* La nueva reforma de la LAU de noviembre de 2009 también establece que en caso de separación matrimonial uno de los conyugues podrá disponer nuevamente de la vivienda.

* En esta última reforma también se establece que en caso de necesitar la vivienda para uno de los hijo para que establezca su vivienda habitual en ella.

El inquilino , podrá dar por acabado el contrato siempre que él quiera;  pero para no tener penalización, tiene que avisar con dos meses de antelación y debe cumplir el año , puesto que los contratos hemos dicho que se hacen por años renovables .

Y pasados los 5 años y si las partes quieren,  pueden renovar por  otros 3 años  como máximo, pasado este tiempo podrán acabar la relación inquilino-propietario o establecer un nuevo contrato inicial. Es decir otra vez a empezar, si se quiere con una nueva renta. 

Esto no es profesional a la hora de poner tu piso en venta, desprestigia la gestión de venta por tanto tu piso.

Estaréis hartos de ver carteles de SE VENDE en los portales, o en las ventanas  incluso algún exagerado los ponen en los balcones en plan gigante.

Yo os aconsejo que no lo pongáis, hoy en día no es publicitar a bocajarro vuestro piso  , confía en un experto inmobiliario para que te asesore y establezca un plan de marketing para vender tu casa con seguridad y tranquilidad.

Date cuenta que el cartel siempre es visto por la misma gente y los mismos días y a la misma hora. Aunque tu piso este en una calle muy céntrica. Es útil los dos primeros días luego solo te acarreara entre otros estos perjuicios:

-todos tus vecinos va a saber que vendes el piso,(los que te caen mal también lo sabrán) atraerás multitud de especulaciones negativas de cara a la propia vivienda y a tu vida personal – no se vende por que seguro que tiene humedades- se van a separar – no pueden pagar la hipoteca por eso lo venden …..

- si tienes la mala suerte que tu piso tiene competencia en tu mismo portal, no será bueno para la venta,  estarán a precios diferentes, de parecidas características, uno mejor otro peor, infinidad de posibilidades que darán que hablar y no bien de ninguno de los pisos en venta en tu comunidad.  ¿Por que se venden tantos pisos en este portal?

- si decides contratar a varias agencias, casi todos querrán poner cartel (por que siempre lo han hecho ) y tu portal será un mosaico de carteles de colores, por tus ventanas no volverá a entra  la luz, pero sin sarcasmos , llevaras a que se produzcan mal entendidos con los clientes , tu y las agencias, que una tiene un precio diferente porque se te olvido comunicarle tu ultima rebaja , el supuesto comprador de baja calidad, que llama a todas las agencias a ver quien lo tiene mas barato, el otro, que  llama todas las semanas a ver si lo as bajado un poco mas para luego y seguir esperando.

Poner anuncios en las farolas, marquesinas de bus  o en los tablones tipo supermercados… esta igualmente mal, con estas técnicas obsoletas no se consigue nada hoy en día.

Mi consejo profesional es que contrates a  una agencia de tu confianza, por que  vender hoy en día una vivienda con seguridad, no es poner un simple cartel o un mero anuncio en algún portal inmobiliario en Internet.